Методы оценки коммерческой недвижимости

Методы оценки зданий: виды и особенности

Для расчета оценочной стоимости недвижимости в зависимости от специфики объекта могут применяться разные подходы и методики оценки зданий.

Оценка комплекса зданий либо отдельного строения, как изолированного объекта, может осуществляться с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

1. Доходный подход

Этот вариант применим для оценки только тех объектов, которые способы приносить доход его собственнику, либо есть возможность достоверно спрогнозироватьение будущую прибыль от их эксплуатации. Для расчета используются следующие методы оценки зданий: капитализации доходов, либо дисконтирования денежных потоков. Отличие методов состоит в сроках прогнозирования. Метод капитализации используется при прогнозировании потока доходов за 1 наиболее репрезентативный год, а метод дисконтирования при прогнозировании за ряд лет в случае, если потоки доходов по годам существенно разняться.

2. Затратный подход

Этот способ оценки основывается на определении размера затрат, которые необходимы для воссоздания точной копии здания. При этом для определения стоимости оцениваемого здания необходимо учитывать его износ. Оценка стоимости здания может осуществляться с применением методов:

  • сравнительной единицы;
  • разбивки по компонентам;
  • количественного обследования;
  • определения сметной стоимости.

3. Сравнительный подход

В данном случае независимая оценка здания базируется на сравнении оцениваемого объекта со сведениями о продаже или предложении к продаже с похожими объектами. Сравнительный подход основывается на принципах спроса, предложения, замещения и вклада. При его применении используются разнообразные количественные и качественные методы для определения значимых элементов сопоставления и измерения корректировок рыночных данных.

Метод капитализации и дисконтирования

Особенности оценки зданий при использовании методов капитализации и дисконтирования предполагают преобразование прогнозируемого потока дохода в рыночную или инвестиционную стоимость. Модель обязательно учитывает различные сценарии расчетов и риски недополучения дохода, а так же предполагаемая выручка от дальнейшей перепродажи здания по истечению расчетного периода.

Метод сравнительной единицы

При использовании метода сравнительной единицы оценка жилых зданий нежилых сооружений состоит в просчете стоимости строительства соизмеримой единицы (одного квадратного или кубического метра) объекта недвижимости с аналогичными характеристиками (назначением, возрастом, физическими параметрами). При этом итоговая стоимость корректируется в соответствии с какими-либо отличиями сравниваемых зданий. Например, несхожестью объектов в планировке, наличии или отсутствии инженерного оборудования, праве собственности и т. д.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Расчет стоимости с использованием данного метода при оказании оценочных услуг осуществляется на основании индексов, а также приведенных в специализированных строительных изданиях поточных и прогнозируемых цен на здания, общестроительные, монтажные и ремонтно-отделочные работы, материалы, оборудование.

Поэлементные методы оценки зданий

В отличие от предыдущего метода поэлементная оценка нежилого здания или жилого строения происходит на основании разбивки объекта на отдельные компоненты и расчете стоимости каждой такой составляющей. Сюда, например, можно включить:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • крыши;
  • стены и перегородки;
  • фасад;
  • коммуникации;
  • внутренние отделочные работы.

В подобном случае эксперты оценщики рассчитывают стоимость элементов, исходя из суммы прямых и косвенных затрат. При этом итоговая цифра может состоять из общих затрат, полученных на основании:

  • анализа стоимости отдельных субподрядов или работ, осуществляемых разными специалистами;
  • выделения затрат с использованием разных единиц сравнения;
  • количественного обследования, что позволяет получить максимально точные результаты, но требует от специалиста большого практического опыта.

Сметные методы оценки зданий

Оценка здания без земельного участка может осуществляться с использованием сметного метода. Этот вариант предусматривает расчет стоимости отдельных элементов объекта на основании проектной документации. Здесь предполагается расчет цены общестроительных и монтажных работ, расходов на покупку или производство оборудования, мебели, инвентаря и некоторые другие расходы.

Расчет происходит в соответствии с действующими сметными нормативами и отпускными ценами. При отсутствии необходимой нормативной информации оценочная компания в определенных ситуациях может составлять индивидуальные сметные нормы.

Методы оценки недвижимости

Существует три метода оценки недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости

– совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которые необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельного участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимость воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводства и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночный метод оценки недвижимости – совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Эта оценка нужна при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся прибавить свой уставн ы й капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Это позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка необходима при имущественном разделе, определении способов оптимального коммерческого использования земельных участков и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Доходный метод оценки недвижимости – совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Выделяют два метода этой оценки:

– метод капитализации прибыли;

– метод дисконтирования денежных потоков.

Эти методы прогнозируют величину доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, затем разделяют чистый операционный доход на ставку дисконтирования, которая представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Метод капитализации используется, когда имеется достаточно данных для прогноза денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока предсказуемы. Он применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих, можно предугадать и определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет.

Читайте так же:  Куда обращаться за похоронными деньгами

Метод применим к наиболее приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов

Управление портфелем недвижимости

Управление портфелем недвижимости – это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков.

Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющим фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе результатов анализов портфеля и изучения, знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается наилучшим с учетом отвлечения инвестиционных рисков и зависит от объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д.

Суть управления портфелем заключается в нахождении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Это означает определение тех сочетаний готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все риски (рискованность) данных сочетаний решают значение выбора оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на разнообразных уровнях, например на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Бразилия).

Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость как особый объект оценки

Коммерческая недвижимость — это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования.

Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду.

Оценка коммерческой недвижимости — это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения — это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость — основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Читайте так же:  Учетная норма жилой площади на человека

Сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Большинство предложений на вторичном офисном рынке — это помещения в зданиях советского периода — бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок.

Рассматривая оценку офисов, следует отметить, что любой офис используется в коммерческих целях, деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Следовательно, должны использоваться доходный метод оценки. Набор информации используемой для оценки офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса.

Согласно классификации сегмент офисной недвижимости условно подразделяется на три основных категории:

  • 1. Профессиональные офисные помещения,
  • 2. Полупрофессиональные офисные помещения,
  • 3. Квартирные офисы.
  • 1. Офисные помещения

К данной категории можно отнести бизнес-центры и офисные здания класса «А», «В» и «С». Под классом «А» подразумеваются самые престижные офисы, расположенные в деловом центре города. Здания, в которых они находятся, оснащены различными интеллектуальными системами автоматизации, имеется различное оборудование и оргтехника, подключение к сети Интернет, ресепшн, служба безопасности, подземные стоянки и охраняемые парковки. Кроме того, аренда офиса класса «А» позволяет воспользоваться конференц-залом, а свободное время можно провести в центре отдыха.

От класса «А» офисные помещения класса «В» отличаются менее широким спектром предлагаемых услуг. Кроме того здания, в которых расположены офисы, уже не новые и не оснащены по последнему слову техники, однако расположены они в центре. Стоит отметить, что через 5-7 лет эксплуатации объекты офисной недвижимости класса «А» превращаются в класс «В».

К офисной недвижимости класса «С» относятся здания, расположенные вблизи станций метро или на пересечении транспортных путей. Ремонт в помещении проводился более 10 лет назад, потому коммуникации никак нельзя назвать современными. Среди предоставляемых услуг имеется телефонная связь, иногда подключение к интернету.

2. Полупрофессиональные офисные помещения

Полупрофессиональная офисная коммерческая недвижимость включает в себя помещения классов «D» и «Е», которые смогут стать отличными объектами недвижимости после качественного ремонта. В зданиях класса «D» системы инженерной коммуникации и жизнеобеспечения уже устарели. Однако имеется небольшая автостоянка с отдельным выходом. Что же касается класса «Е», то такие здания обычно неприспособленны для размещения в них офисных помещений и потому требуют капитального ремонта с перепланировкой.

3. Квартирные офисы

Данный класс недвижимости представляет собой оборудованные под офис квартиры в жилых домах.

Оценка офисного помещения — специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах города, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами. Оценка офиса может пригодиться для:

  • · определения кредитоспособности;
  • · целей страхования; целей налогообложения;
  • · постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).;
  • · совершения сделок купли-продажи;
  • · решения имущественных споров.

Факторы, влияющие на стоимость офиса:

  • · состояние здания и помещения;
  • · год постройки здания;
  • · охрана;
  • · планировка помещения;
  • · наличие стоянки.

Документы необходимые для оценки офиса:

  • · документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.); документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);
  • · разрешение на перепланировки (если они есть);
  • · сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию),
  • · документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
  • · данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее — приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения). Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.

Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации. Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и так далее. Владелец должен осуществлять контроль за их состоянием самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.

Читайте так же:  Как списать авто в утиль без документов

При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, к примеру, при расчете на один кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие:

  • 1. валовая выручка;
  • 2. эксплуатационные расходы;
  • 3. чистый доход.

Валовая выручка включает:

  • Ш поступление от существующих арендаторов;
  • Ш потенциальную выручку от неиспользуемых помещений;
  • Ш потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают:
  • Ш ремонт;
  • Ш водоснабжение;
  • Ш горячая вода и отопление;
  • Ш лифты;
  • Ш затраты на оплату обслуживающего персонала;
  • Ш затраты на уборку помещений и территорий;
  • Ш страхование;
  • Ш налоги; прочие расходы.

Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах.

Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.

Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.

Методы оценки коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимают самые различные помещения и здания, способные приносить доход своему владельцу. Это могут быть торговые центры, павильоны, магазины и многое другое. Оценка коммерческой недвижимости может потребоваться для кредитования, инвестирования и других процедур.

Как оценить коммерческую недвижимость?

В настоящее время существуют различные методы оценки коммерческой недвижимости. Специалисты в данной области применяют, как правило, один из трёх традиционных подходов: сравнительный, доходный или затратный. Однако в данном случае оценка коммерческой недвижимости будет несколько отличаться от оценки недвижимости другого вида. Основное отличие заключается в том, что здесь может вестись разговор и об оценке бизнеса, если владелец здания или сооружения получает доход не только от наличия конкретного объекта, но и от его функционирования.

Этот подход основывается на сравнительном анализе между схожими объектами, которым присущи те же самые свойства, что и изучаемому. При этом здесь учитывается тот факт, что во внимание принимаются только те объекты недвижимости, которые были проданы на рынке относительно недавно.

При этом подходе стоимость коммерческой недвижимости определяется в соответствии с текущими доходами. Специалист учитывает различные параметры: размер прибыли, время поступления доходов и степень риска, который может возникнуть при получении денежных средств.

Оценщики применяют этот подход не так часто, в отличие от двух предыдущих способов. Оценка коммерческой недвижимости в данном случае зависит от расходов на восстановление и развитие объекта.

Что нужно для оценки коммерческой недвижимости?

Видео (кликните для воспроизведения).

Перед тем как обратиться к специалистам, владельцу коммерческой недвижимости необходимо определиться с целью оценки и собрать пакет документов. Только после этого оценщик сможет приступить к оказанию услуг.

Методы оценки коммерческой недвижимости

Для определения стоимости офисной недвижимости используют три подхода: ООО КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА» СТАТЬИ И МАТЕРИАЛЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ [Электронный ресурс], www. ocenka-co.ru, 2004.

· Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

· Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

· Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Каждый из подходов основывается на методах оценки офисной недвижимости.

Для оценки офисной недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. Капитализация дохода — это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации. В.Е. Есипов, В.В. Терехова. Оценка бизнеса, 2008. Стр. 337.

Определение чистого операционного дохода предполагает следующую последовательность действий:

· Определение потенциального валового дохода, представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.

· Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования и площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

· Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка.

Читайте так же:  Как оформить дарение денег от родителей

· Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

К — текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.

Кt — доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

n — ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

· Подробное исследование рынка офисной недвижимости с целью отбора и получения достоверной информации о сопоставимых объектах.

· Выбор единицы сравнения. Как правило, в качестве единицы сравнения выбирается стоимость за 1 кв. м общей площади объекта;

· Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов).

· Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Затратный подход основывается на методе анализа затрат с точки зрения восстановления или замещения объекта оценки. Затратный метод базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки.

При этом методе стоимость офисной недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного здания за вычетом амортизации (износа).

Применения затратного метода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли.

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Минусом применения затратного метода к оценке объектов офисной недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного метода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках офисной недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Итогом определения стоимости офисной недвижимости является обобщение результатов расчетов методов оценки.

Оценка коммерческой недвижимости

При продаже офиса или другого коммерческого пространства важно не ошибиться с параметрами цены. Сделать это позволит такая юридическая процедура, как оценка коммерческой недвижимости.

Ее проводят специализированные компании на основании не только обоснованности стоимости объекта, но и факторов, влияющих на конечную цену.

Если знать ключевые моменты этого процесса, его основные этапы, легче выбрать специалиста, который сделает профессиональную оценку и позволит вам не ошибиться со стоимостью объекта при покупке или продаже в 2019 году.

Факторы, определяющие цену

Оценка стоимости коммерческих объектов определяется, исходя из следующих факторов:

  1. Месторасположение недвижимости — наличие важных объектов инфраструктуры, транспортных развязок отражается на цене.
  2. Наличие посредников — собственники не занимаются поисками покупателей, а доверяют это агентам, поэтому в стоимость закладывается процент отчисления вознаграждения за проделанную работу.
  3. Расположение объекта в крупных бизнес-центрах или нежилых административных зданиях.

Схема проведения процедуры оценки

Алгоритм оценки основан на взаимодействии оценщика и заказчика и связан с проведением следующих этапов:

  • Заключение договора и определение задания.
  • Сбор и анализ информации, необходимой для получения более достоверной цены.
  • Выбор методики и подхода, проведение расчетов — если будет выбрано несколько методик, они должны быть приведены в соответствие.
  • Оформление письменного отчета — в этом документе описывается объем работ, обоснование результатов оценки, перечисляются основные факты и выводы.
  • Передача отчета заказчику в письменном и электронном виде.
  • Особенности оплаты услуг

    В большинстве случае услуги оценщика авансируются. Вторая часть аванса может быть передана при передаче отчета.

    Кто должен оплатить оценку коммерческой недвижимости — продавец или покупатель — зависит от предварительной договоренности сторон. Но имеются и свои закономерности, ставшие традиционными на рынке недвижимости.

    Например, при оформлении ипотечного займа оценку оплачивает покупатель. Если процедура проводится при оформлении страхового полиса — то на покупателя страховки, если с целью налогообложения — на плательщика налогов.

    В общем, в чьих интересах проводится оценка, тот и платит.

    Правила составления отчета об оценке

    В соответствии с нормативно-правовыми актами РФ отчет об оценки — это документ доказательного значения, в нем содержится рыночная и другая стоимость, исходя из целей и задач оценочных действий.

    Отчет включает выводы и обоснованное мнение эксперта, которые формируются на основании полученной им информации.

    При формировании отчета учитываются 3 главных принципа:

    1. В отчет вносится любая информация, которую специалист определит существенной.
    2. Данные в отчете не должны иметь двойную трактовку или вводить заказчика в заблуждение.
    3. Все сведения должны быть достоверными и подтвержденными.
    Читайте так же:  Как открыть охранное агентство

    В отчете отражаются особенности проведения оценки коммерческой недвижимости, в том числе:

  • анализ рыночных условий;
  • сведения об изученных объектах и привлеченных специалистах;
  • использование ценообразующих факторов;
  • описание процедуры оценки — последовательность применения методов, обоснованность выбранного подхода, итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, если они получены разными методами;
  • выводы и результаты в стоимостном выражении.
  • Отчет составляется в бумажном и электронном виде. В бумажном экземпляре должны быть пронумерованы и прошиты все страницы, а подпись в конце документа должна принадлежать субъекту оценочной деятельности.

    Подходы при оценивании

    Согласно пункту 11 ФСО № 1, утвержденному Приказом Минэкономики № 297 от 20 мая 2015 года оценку коммерческой недвижимости можно производить, используя разные подходы — один или одновременно несколько.

    Основных из них — 3:

  • Доходный — самый распространенный. При его применении устанавливается наиболее вероятная стоимость, которую получит выгодоприобретатель, учитывая все риски. Это прогнозный подход, поэтому существует небольшая погрешность из-за того, что ни один из экспертов не сможет достоверно предсказать ситуацию на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.
  • Затратный — этот подход предполагает исследование цены создания действующего объекта. Стоимость определяется как выражение суммы, необходимой для строительства равнозначной недвижимости.
  • Сравнительный — основой этого подхода является определение стоимости, которая рассчитывается с учетом цены похожих или аналогичных объектов недвижимости. Как правило, информация об этом публикуется в открытых источниках (СМИ, интернет-порталов). Сравнительный подход применяется при проведении оценки ликвидационной стоимости, кадастровой, рыночной и некоторых других.
  • У всех описанных подходов имеются свои методы. Выбор или комбинирование подходов оценщик делает сам: с учетом поставленных задач. Но в отчете должны быть прописаны обоснования этого выбора.

    Правила и руководства для оценщика определены в Разделе VII ФСО №7.

    Можно ли отказаться от доходного подхода

    Отказ от доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости должен быть мотивированным, так как он является основным.

    Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Поэтому при обосновании отказа необходимо ссылаться на факты, подтверждающие использование объекта без получения прибыли.

    Как проводится оценка недвижимости, приносящей доход

    Для оценки стоимости приносящей доход коммерческой недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Они позволяют проанализировать возможность недвижимости генерировать конкретный доход, который выражается в форме прибыли от эксплуатации (к примеру, сдача аренды) или от реализации.

    Метод капитализации

    Метод прямой капитализации исходит из формирования вывода о стоимости объекта оценки на основании сведений о ставке капитализации и величины прибыли на момент оценки или на перспективу.

    Эта методика позволяет определить то, что цена имущества равнозначна действующей стоимости будущих доходов собственности, имеющих денежное выражение.

    В большинстве случаев метод капитализации применяется больше для оценки недвижимости, чем для оценки бизнеса, и не требует долгосрочных прогнозов.

    Для проведения этой оценки нужно определить, исходя из рыночных данных, коэффициент капитализации, который отразит связь между стоимостью объекта и годовым доходом.

    Методика сравнительного анализа продаж позволяет определить коэффициент капитализации — расчетную ставку.

    Метод дисконтирования

    Эта методика используется для приведения потока прибыли и затрат, которые распределены во времени, к конкретному моменту для получения действующей цены денежного потока как стоимости объекта, приносящей доход.

    Метод дисконтирования денежных средств основан на том, что потенциальные инвесторы не выплатят за объект оценки сумму большую, чем та, которая соответствует действительности и будущих доходов, полученных от этой недвижимости.

    В результате покупатель и продавец приходят к согласию о рыночной стоимости, соответствующей действующей цене суммы будущих доходов.

    Документы для оценки коммерческой недвижимости

    Перечень того, какие документы нужны для оценки коммерческой недвижимости, зависит от назначения объекта — помещение это или здание.

    В целом, для проведения оценки требуются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы — аренда, собственность;
  • бумаги из Бюро технической инвентаризации на объект;
  • данные о том, имеются ли обременения у объекта, в том числе долговые обязательства или залог, юридические оговорки, арендаторы, договора, контракты, соглашения, налоговые обложения, любые другие ограничения по эксплуатации;
  • сведения о физических границах объекта — карты с описанием локации объекта, копии геодезического плана;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • информация о строениях, относящихся к объекту;
  • данные об имуществе, которое не является недвижимым, но подлежит оценке в качестве входящего в состав оценочного объекта.
  • При оценке офисных помещений также понадобятся такие документы, как:

    • разрешение на перепланировки;
    • сведения о балансовой стоимости, налогам и коммунальным платежам;
    • смета по проведенному ремонту, данные об арендных платежах.

    Для оценки зданий необходимо предоставить еще документы. Это:

  • бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания, если его собственник — юридическое лицо).
  • информация о состоянии земельного участка, в том числе документы, подтверждающие права на земельный участок;
  • техническая документация по объекту — проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию;
  • технический паспорт БТИ на здание — экспликация и поэтажный план;
  • пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику.
  • Заключение

    Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить реальную стоимость объекта. Существует несколько подходов и методов, их выбор зависит от целей и задач.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Важно найти квалифицированного и опытного оценщика. Ведь от его отчета будет зависеть ваша прибыль.

    Методы оценки коммерческой недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here