Помещение свободного назначения в жилое

Что такое помещения свободного назначения

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др. Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади. Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

  1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
  2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

Площадь ПСН

Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН. Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.). Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

  • ·универсальность (в таких зданиях или помещениях можно разместить склад или офис, административное учреждение или магазин, причем, при желании, можно комбинировать различные виды товаров и услуг);
  • оснащенность (как правило, ПСН уже имеют все необходимые для работы коммуникации – предпринимателю нужно лишь завезти необходимое оборудование и мебель);
  • широкий выбор локаций (можно подобрать ПСН в любом районе, максимально охватывающем целевую аудиторию);
  • ·ценовое разнообразие (каждый предприниматель может найти ПСН по средствам, поскольку цены определяются, в основном, географическим расположением и метражом);
  • комплексный подход (при необходимости можно арендовать дополнительные площади в том же здании, которое уже используется, или в соседних с ним объектах недвижимости);
  • выгода(снять ПСН в аренду от собственника обходится значительно дешевле, чем приобретение даже самой малой площади в собственность).

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Читайте так же:  Получение сертификата специалиста врача

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно. Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д. Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко.

Ставка аренды также зависит от назначения площадей. Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы.

Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв. м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м.

В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д. Колокольникова, в I квартале 2008 г. средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах. Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции. Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

Читайте так же:  Сколько стоит сделать техпаспорт на дом

Трудности перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение

Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости

По статистике квартиры на первых этажах сдаются на 20-25% дешевле, чем аналогичные, но расположенные выше. Причин тому много: постоянно занавешенные окна от любопытных глаз, отсутствие балкона, недостаточное количество света и, как следствие, лампа, включенная даже днем. Однако, если перевести данную квартиру из жилого фонда в нежилой, например, в офис, то ее стоимость резко возрастет. С юридической точки зрения данная процедура может быть связана с определенными трудностями, которые можно предусмотреть заранее.

По данным агентства недвижимости «Pegas Realty» в Москве средняя стоимость аренды офиса (нежилого помещения площадью 30 кв.м. ) составляет порядка 18 000 руб./кв.м/год или 45 000 руб. в месяц, в то время как аренда квартир, схожей площади — обойдется в среднем 35 000 руб. в месяц или 14 000 руб./кв.м/год, а на первых этажах – снижается до 25 000 руб. в месяц или 10 000 руб./кв.м/год. Таким образом, рентабельность возрастает в 1,8 раза.

В случает перевода жилой квартиры в помещение свободного назначения (ПСН) или торговое, размер арендной ставки возрастает до 45 000 руб./кв.м./год, а рентабельность увеличивается в 4,5 раза.

Изменение юридического статуса жилого помещения оговорено в статье 22 Жилого кодекса РФ. В первую очередь, квартира должна быть приватизирована и соответствовать ряду требований:

— Располагаться строго на первом этаже или выше первого этажа, но исключено использование подвальных помещений;
— Вход в помещение должен быть отдельным, а доступ через лестничную клетку закрыт;
Помещение не может быть обременено правами третьих лиц;
— Кроме того, дом не должен быть признан аварийным и не стоять в очереди под снос.

Ограничения по изменению юридического статуса вызваны Постановлением170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда», где в пункте 4.2.4.9 прописано: «не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы». А значит, будет невозможно сделать отдельный вход.

Если помещение соответствует требованиям, то владелец может приступать к многоступенчатой процедуре переоформления. «Трудности перевода» лучше доверить юристу, который проконсультирует по всем техническим требования и параметрам помещения (Градостроительный кодекс РФ), объяснит, как утвердить проект перепланировки, включая обустройство отдельного входа.

Переоформление помещения из жилого в нежилое осуществляется органом местного самоуправления. В столице – это Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в Санкт-Петербурге – Жилищный комитет, в других регионах — Администрации городских и сельских поселений.

Для изменения юридического статуса собственник помещения должен собрать перечень документов, определенных п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ:

  • Заявление о переводе помещения;
  • Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт
    такого помещения);
  • Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

По закону решение о переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято в течение 45 дней. С учетом проведения переустройства, перепланировки и иных работ в среднем весь процесс может занять порядка полугода.

Завершение работ по перепланировке должно быть подтверждено актом приемочной комиссии. На помещение оформляется кадастровый паспорт, вносятся изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сроки оформления кадастрового паспорта — 15 дней. Новое свидетельство о праве собственности должно быть получено в Росреестре.

Если все шаги по перерегистрации понятны, то давайте представим, из чего складываются основные расходы:

  • Оплата услуг по подготовке проекта переустройства и перепланировки;
  • Оплата услуг нотариуса по оформлению доверенности, если собственник не будет лично подавать документы и ходить по инстанциям;
  • Расходы на услуги юриста-консультанта;
  • Госпошлины: оплаты услуг БТИ при подготовке технического паспорта и справки о разнице стоимостей жилых помещений
    при переводе в нежилой фонд, а также госпошлина за регистрацию права собственности на нежилое помещение.

Перед началом эксплуатации нужно будет собрать документы от надзорных органов, в том числе государственной противопожарной службы, санитарно-эпидемиологической службы и др.

По статистике пул арендаторов первых этажей распределяется следующим образом: магазины – 35%, парикмахерские и салоны красоты – 24%, кафе/рестораны – 21%, прочее (аптеки, химчистки, фотоуслуги, ремонт обуви) – 20%.

Для собственника важно сдать помещение в аренду как можно раньше, чтобы помещение не простаивало и как можно раньше приступить к окупаемости. Данный вопрос можно решать самостоятельно, но в этом случае вы затрачиваете собственное время и силы, которые необходимы для приведения помещения в рабочее состояние, или предоставить поиск арендатора агентству недвижимости, которое подберет наиболее выгодного арендатора и избавит от общение с неадекватными клиентами.

Читайте так же:  Для поездки в ереван нужен загранпаспорт

Автор статьи Людмила ИЖИПИ

Помещение свободного назначения (ПСН)

При открытии своего дела в большинстве случаев приходится арендовать здание или отдельно небольшое помещение.

Как раз таки участок, который будет сдан в аренду и им будет пользоваться лицо, является помещением свободного назначения.

Это вид коммерческой недвижимости, без которой вряд ли бы развивался малый бизнес.

Что такое помещение свободного назначения, или его еще называют ПСН, а также для каких целей оно используется, разберемся в данной статье.

Что относится к помещениям свободного назначения?

К помещению свободного назначения можно отнести следующее:

  • нежилые объекты;
  • жилые помещения;
  • коммерческие центры;
  • складские помещения;
  • торговые комплексы;
  • медицинские, образовательные учреждения;
  • общественные здания
  • прочие виды.
  • Выделить определенную группу из ПСН легко, т.к. такое помещение может быть задействовано в любых целях. Как раз таки важным критерием является то, что ПСН используется по назначению, для определенных целей.

    Целевая установка присваивается не только помещению в целом, но и отдельной части любого здания (например, небольшая комната в здании).

    Классификация ПСН

    ПСН в недвижимости можно классифицировать следующим образом в зависимости от предназначения помещения:

    ПСН с точки зрения законодательного оформления

    Любое помещение, которое арендуется, требует законодательного закрепления. В соответствии с нормами закона помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

    • по строительству здания и его эксплуатации;
    • санитарно-эпидемиологическим нормам;
    • противопожарной безопасности.

    В связи с тем, что в большинстве случаев помещения сдаются необорудованные, с некачественным ремонтом, то арендатору приходится все менять. А для этого должна быть разработана проектно-техническая и инвентаризационная документация.

    Аренда и продажа помещения свободного назначения

    В 2019 году, а также и ранее у арендатора была и есть возможность не только арендовать здание, но и купить его. Следует разобраться с каждым понятием:

  • Аренда помещения в большинстве случаев сдается на длительный срок. Если в договоре предусмотрено изменение внешнего вида помещения, его внутренних составляющих, то арендатор имеет право сделать ремонт и иные работы.
  • Продажа помещения — это более серьезный вид сделки, т.к. перед куплей-продажей необходимо ознакомиться со всей документацией. Делать это рекомендуется с уполномоченным на это лицом, чтобы оно могло объяснить все нюансы. Одним из таких важнейших является следующий: в договоре при покупке здания должен быть пункт, где написано, что имеется возможность вывести помещение из жилого фонда в нежилой.
  • Расшифровка ПСН — это помещение свободного назначения, что значит любое недвижимое имущество, которое может быть предоставлено физическим или юридическим лицам и пр.

    Помещение свободного назначения — это особый вид имущества, который имеет свои нюансы, разнообразие назначений этих сооружений. Такая форма является удобной для большого круга лиц.

    Трудно ли перевести помещение свободного назначения в жилое?

    Расскажите если можно механизм.

    Закон устанавливает два серьезных ограничения перевода нежилого помещения в жилое, которые невозможно «обойти». Первое заключается в присутствии условий аренды или ипотеки, когда физическое или юридическое лицо имеет право собственности на конкретное помещение на определенный срок. Второе заключается в несоответствии между установленными нормами жилых помещений и правилами, согласно которым помещение считается непригодным для проживания в нем граждан. Кроме этого, существуют определенные требования к статусу жилых помещений, которые должны быть подтверждены заявителем при намерении измененить статуса помещения:

    Жилые помещения должны быть расположены в домах, которые находятся на зонированных жилых территориях с технически развитой инфраструктурой.

    Все несущие конструкции жилых помещений, как в частных, так и в многоквартирных домах, должны соответствовать эксплуатационному состоянию, без деформации и наличия трещин, которые могут свидетельствовать об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Все коммуникации в жилых помещениях должны быть устроены таким образом, чтобы исключить риск травмирования жильцов дома или квартиры как внутри, так и на прилегающей к помещению территории. Так же учитывается ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры окон и дверей, санитарное состояние чердаков и подвалов, наличие пандусов и так далее.

    В жилом помещении должны присутствовать инженерные коммуникации — электричество, система отопления, вентиляция (в многоквартирных домах – отвод канализационных вод и газоснабжение). Разрешается не иметь в жилом помещении одно- или двухэтажного дома централизованного водопровода и газоснабжения. Все инженерные коммуникации в жилых помещениях должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам безопасности. Например, санитарные нормы не допускают объединения вентиляций кухонь (санузлов) и жилых комнат в единый канал.

    Жилые помещения должны быть защищены от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Также не допускается проникновение талой или дождевой воды в помещения, предназначенные для жилья.

    Для официального перевода нежилого помещения в жилое, заявитель (непосредственно собственник или уполномоченное им лицо) должен собрать пакет документов и подать их в органы местного самоуправления по месту нахождения этого помещения. В пакет обязательных документов входят:

    Заявление от собственника о его желании перевода нежилого помещения в жилое;

    Технический план помещения с подробным описанием;

    Подлинники или нотариально заверенные документы на право владения данным помещением;

    Поэтажная планировка дома (для зданий, где больше одного этажа);

    Подготовленный и заверенный проект перепланировки помещения, если таковая необходима для соблюдения всех законодательных норм для нормального функционирования жилых помещений.

    Это список документов, входящих в основной пакет. В процессе рассмотрения заявки, для уточнения различных нюансов, могут потребоваться и дополнительные документы, которые заявитель должен предоставить.

    Читайте так же:  Счет 75 расчеты с учредителями проводки

    Как сделать нежилое помещение жилым

    1. В каких случаях помещение переводят из нежилого в жилое?

    Перевод нежилого помещения в жилое необходим, если, к примеру, у вас был офис на первом этаже, из которого вы хотите сделать квартиру для проживания.

    Чтобы сделать помещение жилым, необходимо соблюсти ряд условий. Так, например, нежилое помещение нельзя перевести в жилое, если:

    • переводимое помещение не отвечает установленным требованиям , и обеспечить соответствие этим требованиям невозможно;
    • право собственности на это помещение обременено правами третьих лиц.

    2. Какие еще условия нужно выполнить?

    Чтобы привести помещение в соответствие требованиям, вам может понадобиться перепланировка и (или) переустройство помещения. Заранее озаботьтесь его согласованием: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который впоследствии понадобится и для перевода помещения в жилое.

    Если в ходе перепланировки будет затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, также вам понадобится провести собрание собственников.

    3. Какие документы нужно оформить на собрании?

    По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

    4. Какие документы понадобятся для подачи заявления?

    К документам, подтверждающим проведение голосования собственников жилья (если их согласие требовалось), вам необходимо приложить:

    • заявление о предоставлении государственной услуги;
    • документ, удостоверяющий личность;
    • документ, удостоверяющий личность, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
    • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригинал или нотариально заверенные копии), если права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
    • заключения о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям:
    • из организации, аккредитованной на осуществление технического учета и технической инвентаризации ;
    • из организации, аккредитованной на на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы , расследования, обследования и иных видов оценок;
    • из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
    • другие документы .

    Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобятся:

    • решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя;
    • в отношении детей-сирот — свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка (если ребенок родился на территории иностранного государства).

    Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения?

    При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

    В статье мы поговорим не только о видах нежилых помещений и их назначениях, но и о том, как изменить цель, для которой предназначена площадь.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое и зачем нужно?

    Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

    Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

    Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

    Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

    Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

    Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

    Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

    В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

    При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

    Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

    Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

    Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

    От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

    Читайте так же:  Стеллажная карта в процедурном кабинете

    Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

    Целевое назначение нежилого помещения

    Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

    Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

    Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

    • аптекой;
    • магазином;
    • офисом;
    • стоматологическим кабинетом;
    • библиотекой;
    • развлекательным центром и т.п.

    Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

    Нежилое помещение свободного назначения

    Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

    Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

    Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

    С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

    Как изменить цель территории?

    Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

    Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

    По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

    Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

    Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

    Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23 , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

    Затем следует подготовить:

    • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
    • техпаспорт;
    • экспликацию, поэтажные планы;
    • справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
    • свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
    • бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

    Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

    Изменение функционального назначения нежилого помещения

    Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

    Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

    Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.

    На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

    Перепрофилирование чаще всего требует:

    • изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
    • устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
    • устройства вентиляции;
    • установки технологического оборудования;
    • переноса перегородок;
    • проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
    • ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

    Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:

  • заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
  • Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
  • Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
  • Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
  • Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
  • В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.
  • Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

    Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Помещение свободного назначения в жилое
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here